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中国学者：这个费那个税，在法养房并没有想象中轻松
发布时间： 2013-11-22 来源：上海新闻晨报
21日，上海《新闻晨报》刊载了一篇法国国立人口研究中心访问学者陈婧的文章，作者向读者阐释了在法养房面对的各种费用和成本。文章如下：
每年11月前，所有法国家庭都会收到税务局的一份
“礼物”——缴税通知。人们必须在截止日期前支付上一年的房产税，一般需要缴纳的税款从数百欧元到数千欧元不等。除去每个月不菲的物业管理费，在法国持有房产，并没有想象中那么轻松。
法国的税制比较复杂，构成地方政府财政收入的主要来源是地方税，主要用于各类建设和公用事业，而房产税又是地方税的重要组成部分。一直以来，法国政府通过房产税加强地方收入，也通过这种税收增加持有环节的成本，减少房地产市场上的投机交易，缓解城市住房的供需矛盾。
法国的房产税又可以细分为土地税和居住税。土地税，针对的是购买或自建房屋的产权所有人，或者闲置土地的持有人。政府鼓励土地利用，因而闲置土地需要缴纳的土地税自然高于后者，在某些城市可以达到一倍甚至数倍。土地税的税率并非全国统一制定，而是由房屋所在地的市镇一级政府确定，决定权则由同级和层级更高的议会审议批准，比如巴黎市2013年的税率约为14%。地区的商业地产较多，则土地税率较低；反之，如果居民区密布，且别墅较多的话，土地税率也会更高。因此法国人在买房的时候，也会特别关注房屋所在地的土地税。
土地税率决定之后，就是计算地产当年的租赁价值。这个数额不是由业主提出，而要根据每个地方的第三方管理评估机关登记的租赁价值产生。第三方机关会评估房屋的面积、房龄、地理位置、住房舒适条件、周边设施、市场租金等要素，给出的评估价值通常比市场价值要低很多。地产税征收时有不同的免税期，私人新建房屋一般有10年免税期，享受国家补助的社会住房则有15-20年的减免期。据统计，2012年巴黎缴纳的土地税每户平均约624欧元。
房屋产权人除了缴纳土地税之外，还要依法缴纳居住税。居住税的税率也有地区差异，每年应缴的数额基本上略低于土地税，如巴黎家庭在2012年缴纳的居住税约为453欧元。如果业主把物业出租，则这笔税收转由租客承担。即便房屋没有住人，产权人也需要缴纳房屋空置税——除非符合某些法定豁免的条件，比如房屋被破坏需要修缮等等，一旦用于居住性质的房屋连续空置两年以上，就会产生这笔税收，税率约在
10%-15%。
房产税的申报在每年的5月份，以家庭为单位进行，夫妻和没有独立的子女作为一户。随后，纳税人可以选择按月分期缴纳或者年度一次性缴纳的方式支付。一旦发现逃税漏税的情况，税务局会通知纳税人的银行直接冻结账户，待15天的复核期过去后，就会予以正式扣除。
政策规定，一些弱势群体可以享受土地税和居住税减免的待遇。比如，土地税的减免对象是65岁以上的老年人和领取保险救济金的人士。居住税的减免范围更加广泛，包括60岁以上的老年人、年总收入低于10224欧元的一人户家庭（每增加一人，可以上浮2730欧元）、残疾人以及丧偶后未再婚的纳税人。每年有不少家庭可以被豁免，但更多的家庭陷入了税收负担更重的情境：从2005年到2010年，法国各地的房产税平均上升21%，而同期的通货膨胀率在8%，房产税上涨速度非常猛烈，巴黎这五年中的上涨幅度更是达到72%。
法国国会在2013年还通过一项新的财政法草案：若物业的市场净值在80万欧元以上，则对超额部分收取“财富共担税”，根据房屋价值，采取0.5%-1.5%的累进制税率。当然，这还没有包括业主出租物业时产生的“地产所得税”、出售房屋增值产生的“资本利得税”以及继承给子女时高额的“遗产税”。这或许能解释为什么在法国只有略超一半的家庭有“自己的”住房，并且这个数字长期保持稳定——“养”一套房可不是一劳永逸的事情。
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