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鼓励更多人购房 法国推土地与建筑物权分开法案
发布时间: 2020-1-2 来源:欧洲时报 作者:安东 编译


【欧洲时报记者安东编译报道】应该强调的是,法国政府部门已经意识到住房的基本资产成本过于高昂,因此他们本身也不排除在立法方面有所创新。最近, 由法国上加龙省(Haute-Garonne)的众议员让·卢克·拉格里兹(Jean-Luc Lagleize)提交的一份议会报告,在原则上已经被法国国民议会投票通过。这项法案将土地权与建筑物权分开,以便允许一些家庭或者个人仅获得后者的所有权,并享有前者的使用权。这项法案的目的, 就是基于在法国房地产价格继续上涨的实际情况,以立法的方式将土地与建筑物分离,以便鼓励更多的人能够购买房屋,从而比较容易地成为房屋产权的的所有者。法案条文中还规定,要创建“自由土地办公室”(Offices fonciers libres, 简称OFL),该办公室将主要负责土地获有事宜,并赋予建设者(例如开发商或者社会福利房的房东等等),拥有在这个土地上建设房屋的权利。

简单地说,这项法案的基本精神就是:成为房屋的所有者,但不是土地的所有者。在这种情况下,购房者将成为房地产中唯一的房屋墙壁的所有者,并将通过可续签的长期租赁而受益于土地使用权。同时,这项改革的目的, 也是要打击和限制一些土地投机活动。条文中强调说,土地将“不再成为投机的对象”。这项提案得到了法国住房部长朱利安·德诺曼底(JULIEN DENORMANDIE)的支持,在国民议会几乎获得一致通过。但是,这项法案最终将能够被参议院通过并成为法律吗? 大体上说,被通过的可能性非常大。因为有很多公共决策者都已经意识到,在一些房地产价格昂贵的地区,公众的购买力和偿付能力,与房地产市场所提供的价格相差甚远,因此他们正在采取措施来解决这个问题。

土地价格甚至占所购买的房地产价格的50%

由于房价上涨惊人,致使越来越多的法国人望而兴叹, 根本无法获得产权。根据该法案的报告人Jean-Luc Lagleize的说法,在过去十年中,法国的土地价格上涨了71%,而房屋的价格上涨了24%。在法国的某些地区,例如法兰西岛或普罗旺斯-阿尔卑斯-蔚蓝海岸地区,其土地价格甚至占新型住房价格的50%以上。

在Jean-Luc Lagleize的提案中还规定了,对国家和地方当局使用拍卖的方式来出售土地的做法给予严格限制。他指出,这种做法“导致土地价格的不正常上涨,并助长了土地投机活动。”

在巴黎能够买到每平方米5千欧元的住房

在2014年的ALUR法律框架下已经建立了“土地产权互助组织(organismes fonciers solidaires 简称OFS)”,而2018年的Elan法律则进一步加强了这一体系。这些措施都是为了帮助低收入家庭置业。而新法案将依靠Offices fonciers libres的措施力图走得更远。

在里尔,雷恩和巴黎等地,在两年内已经创建了20个“土地产权互助组织”,并且已经计划建造8400套住房,预计第一批将在2020年交付。

在巴黎,由于受益于这个体制,到2022年,将会有500户家庭或者个人以每平方米5,000欧元的价格购买到住房,而这个价格水平仅仅是首都巴黎市场价格的一半。

是否还要采取一些更有效的措施?

那么是否应该采取更多的措施来促进房地产资本化,从而使得由于退休改革,(无论是在一般的退休体制还是在特殊的退休体制改革),所导致的退休金相对有所减少的问题,不会太多地影响退休人员的生活水平?

答案当然是的,这毫无疑问。例如,因为房屋转让而交纳的税额,被不当地称为“公证费(frais de notaire)”,这笔费用被地方当局和国家收取了,而这笔公证费的数目大约占房地产总价值的8.5%。再例如,出售资产所得税与主要住所无关,而是与出租的房屋直接有关,要在占有房屋30年之后,这项税务才被取消,这好像不太适宜。在这种情况下,对于零利率贷款的威胁显然是不受欢迎的,就像是把APL Accession取消也不受欢迎一样。APL是一种个性化的住房援助(aides personnalisées au logement), 主要用以帮助支付租金。但是,这个帮助项目也可以使低收入家庭或个人首次成为房地产所有者, 这就是通常所称的APL Accession。

据统计,每年大约有35,000个法国家庭或者个人可以通过APL Accession援助项目而获得房屋所有权。由于这个帮助项目被取消,那么这个数目的家庭或者个人仍然将会是租户,而这会使政府付出更高的成本,这是因为用于出租的ALP比用于购置房屋的APL高得多。国会在讨论通过2020年财政预算草案的第二部分内容时,来自不同政治党派的数名代表都分别发出呼吁, 要求重新恢复APL Accession。否则,将要为低收入的家庭或个人提供一种新的节能补贴方式。其主要目标是帮助那些贫困的家庭或者个人承担每月偿还贷款的重担,并且可以通过以新能源翻新房屋而获得的来自地方政府的帮助,从而避免他们由于缺乏资金而不得不放弃他们的能源改造计划。

除此以外,我们还可以想象和发明一些实用可行的退休储蓄账户,这将是一个免税的领域,使得一些家庭或者个人将他们的房地产财产投放在这种账户中,以供应他们在退休之后的生活中使用。

退休人员的房地产价值要受到重视

无论如何,在法国对退休改革进行全民性的大讨论的时期,退休人员的房地产所拥有的真正价值也必须得到执政人员的充分认可。这些执政人员应该明智地向房地产投资者(包括那些首次购买者,或者各种生产性资产的购买者)做出一些必要的保证。我们甚至可以设想,如果能够这样做, 那么这可能会使一些法国人忘记他们对改革所抱有的沮丧或者失望。这就迫切需要政府在思路和论述中, 尽量在新旧两种退休体制中保持平衡。如果没有这种全局式的考虑,尽管这些政治领导人付出了努力和善意,那么他们最后只会失望。

银行应该对购置房产的客户提供更好的帮助

在一个人的一生当中,购置房产或者退休等等这些事情, 都可算作是重大变化。如果生活发生重大变化,您能指望您的银行吗? 根据德勤(Deloitte)最新关于银行与客户之间关系的调查研究,结果并非如此:法国人在生活发生重大变化的时候,对银行提供的服务并不总是感到满意。

在2019年6月份,德勤这家审计公司询问了来自12家法国银行的3,392名客户。然而,无论是“艰难的时刻”还是“快乐的时刻”,这一刻的生活都会给他们在经济方面带来非常重要的影响。无论如何,这都会是令法国人担心的问题。根据德勤的调查,购置房产和失业,是对他们的财务状况影响最大的两个“事件”(35%)。

那么接下来的情况是:购买消费品(31%),残疾(28%),死亡(24%),对亲人的依赖(21%),搬家(16%),离婚(14%)。

但是, 退休又是怎样的一种情况呢? 这些接受调查的人员对退休问题的回答结果,被排列在第六位,其百分比为19%),名次在搬家和离婚这两个重大事件之前。而关键问题在于,对于那些真正面对这些重大事件的人们来说,银行的陪伴并不总是很令人满意。在购买住房方面,只有43%的法国人认为,他们能够从银行那里获得足够的支持。

接下来,在购买消费品方面,表示满意的比率是30%。

至于退休这个问题,这个比例迅速下降,降至19%。

其次是要继承亲人死亡之后留下的遗产,为18%。如果离婚,只有15%的受访者表示对银行提供的服务完全满意。 更糟糕的是,只有11%的失业者感到自己得到了银行足够的支持。

这项调查表明,当人们在遇到购置房产和退休这样的重要时刻, 银行要为大家提供更好的陪伴,帮助和支持。